RECURSO

ARGUMENTACIÓN DEL RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

Contra el Estudio de Detalle en la parcela junto a La Chanca de Conil

 

I.- JUSTIFICACIÓN Y PREÁMBULO

    La Laja, Amigos del Patrimonio Natural y Cultural de Conil (Asociación sin ánimo de lucro en trámites, Texto 1), interpone este recurso contra el Estudio de Detalle de la parcela en Plaza de Goya, esquina C/Almadraba (entorno de La Chanca), promovido por la Empresa La Chanca 2000, S.L. y aprobado por el Ayuntamiento de Conil.

    El presente recurso se interpone tras haber realizado la correspondiente Alegación al Estudio de Detalle (06 de marzo de 2003, Texto 2), alegación que fue desestimada por el Ayuntamiento Pleno en sesión extraordinaria (02 de julio de 2003), y haber renunciado al recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano. En su notificación (22 de julio de 2003, Texto 3) el Ayuntamiento argumenta que la ordenación propuesta para la citada parcela cumple con el Plan General (Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil, de 30 enero de 2003), por lo que se ajusta a la legalidad urbanística y a la relativa al patrimonio histórico-artístico. En la misma se nos comunica que queda, por tanto, aprobado el citado Estudio de Detalle y que contra dicha resolución, que pone fin a la vía administrativa, se “podrá interponer directamente recurso contencioso -administrativo, en el plazo de dos meses” conforme a lo establecido en la Ley 29/1998 de 13 de julio.

    Preparando el presente recurso hemos tenido noticia de que ha sido concedida Licencia municipal (03 de julio de 2003) al Proyecto básico y de ejecución para quince viviendas, locales y garajes en la Plaza de Goya, esquina C/Almadraba (entorno de La Chanca), promovido por La Chanca 2000, S.L. y firmado por el arquitecto J.A. Albarrán, que no se ajusta al Estudio de detalle aprobado. No se nos ha dado la posibilidad de alegar contra dicho Proyecto, por lo que entendemos que al recurrir por la vía contencioso-administrativa el Estudio de Detalle citado también lo hacemos contra el Proyecto, pues ambos suponen, desde nuestro punto de vista, una agresión al Patrimonio Histórico de Conil. 

 

II.- OBJETIVOS

    Con este recurso pretendemos salvaguardar La Chanca de Conil, recientemente declarada Bien de Interés Cultural (BIC), en la categoría de Patrimonio Etnológico (Texto 5), y su entorno, sobre los que la Ordenación aprobada va a generar un muy negativo impacto (visuales urbanas, insuficiente cesión de espacios públicos, excesiva volumetría, compactación/saturación del espacio urbano y condicionamiento muy negativo de la funcionalidad futura del Edificio histórico). Queremos por tanto que se mejore la propuesta de Ordenación (Estudio de Detalle y Proyecto) en beneficio de la calidad de vida, la contemplación de nuestro patrimonio edificado y el cumplimiento de la legalidad vigente, pues entendemos que dicho Estudio de Detalle y Proyecto la vulneran.

 

 III.- ANTECEDENTES

   La Chanca de Conil es una edificación única en su género y es, sin duda, el monumento más emblemático de nuestro pueblo, como prueba el grabado de Hoefnagle (Figura 1), que se utiliza como reclamo turístico y publicitario, y ha reconocido la Consejería de Cultura de la Junta de Andalucía, al incluirla en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz (Texto 5). Conil y Zahara, fueron durante la baja Edad Media (siglos XIV y XV) y el Antiguo Régimen (siglos XVI al XVIII) las dos grandes almadrabas históricas, propiedad de la Casa Ducal de Medina Sidonia. La Chanca de Conil fue construida a mediados del siglo XVI como fábrica de salazones y almacén de barcas y pertrechos de las almadrabas. Sus gruesos muros perimetrales encierran una superficie de más de 7.500 m2, en el corazón del centro histórico y junto a la playa. El conjunto se articula alrededor de un gran patio interior de forma rectangular en torno al cual se disponen distintas edificaciones, de una o dos plantas, entre las que podemos destacar el Almacén de Pertrechos o el Almacén de la Sal (Texto 5, Hechos: punto segundo, Anexo I y Anexo II punto H, de la Orden de la Consejería de Cultura). Dicho edificio histórico puede visualizarse en el plano (Plano 1) y el recorrido fotográfico que adjuntamos (Fotografía 2  I, II y III).

   La fábrica estuvo en funcionamiento hasta el siglo XIX y los almacenes fueron utilizados hasta los años 60 del siglo XX. Su cierre especulativo desde los años 70 y la posterior instalación en ella de colectivos marginales aceleraron gravemente su deterioro. En 1994, en el contexto del Plan Especial de Reforma Interior de la zona (P.E.R.I.-Chanca, Unidad de Ejecución V-9), la propiedad presentó un proyecto de urbanización que preveía construir 60 viviendas unifamiliares, la mayoría de ellas en el interior del Edificio histórico. 

   A partir de 1995, el Ayuntamiento mostró una mayor sensibilidad por el inmueble, introduciendo modificaciones en el P.G.O.U., pero La Chanca continuaba estando desprotegida y sin catalogar. En diciembre de 1997, alarmados por su creciente deterioro, nos pusimos en contacto con el Alcalde de Conil para explicarle la importancia de la Chanca e informarnos de los planes municipales al respecto. Consultamos la documentación del P.E.R.I.-Chanca y el Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U. de Conil), en fase de aprobación inicial. Este documento asignaba un uso residencial urbano de más de 1.300 m2 a los extremos de la unidad, destinando su parte central a sistemas generales. Había sin duda un mejor tratamiento de la Chanca que en el Avance del Plan, pues se había cambiado su normativa urbanística, introduciendo la expropiación y reduciendo edificabilidad, pero se seguía permitiendo la construcción de 34 viviendas de 3 plantas, 19 de ellas en el interior del recinto histórico y otras 15 en su mismo borde, lo que suponía mutilar el inmueble y ahogarlo entre edificaciones residenciales. Ello nos decidió a elaborar un Informe (La Chanca de Conil, diciembre de 1997) mostrando el valor del edificio histórico y denunciando la situación, que hicimos llegar a las instituciones (Ayuntamiento y Junta de Andalucía) y a la opinión pública. Dicho informe, avalado por más de 2.200 firmas de conileñas y conileños, fue presentado también como Alegación al Plan General, en fase de exposición pública. Pero la alegación fue desestimada por el Ayuntamiento.

   Afortunadamente, la Dirección General de Bienes Culturales de la Junta de Andalucía incoó expediente para la inclusión de la Chanca de Conil en el Catálogo del Patrimonio Histórico Andaluz como Bien de Interés Etnológico (Resolución de 19 de junio de 2000, BOJA 82 de 18 de julio de 2000), estableciendo un generoso entorno de protección para La Chanca (Plano 2).  El Ayuntamiento seguía, no obstante, empeñado en construir viviendas dentro de la Chanca y tuvo que ser el Informe de Cultura al P.G.O.U., preceptivo y vinculante, quien pusiese las cosas en su sitio. Con respecto a la Unidad de Ejecución V-9 (más de 12.000 m2, donde se incluía la totalidad de La Chanca) se dice que las 19 viviendas propuestas en el interior de la Chanca se consideran “totalmente incompatibles con la valoración del Bien y sus instrucciones particulares” y que las 15 viviendas exteriores debían someterse a autorización previa de la Delegación Provincial de Cultura. Además, para proteger el entorno, fueron suspendidas las unidades de ejecución V-7 y V-8 (antiguos huertos frente a la Chanca, entre ésta y la playa), que “no deberán impactar con su altura, así como retranquear la edificación a lindero y limitar a dos alturas la franja de edificación enfrentada a La Chanca, para no alterar su perspectiva visual”, como recoge el Acta de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz (C.P.O.T.U.,  01 de agosto de 2001). En dicho documento se obligaba al Ayuntamiento de Conil a elaborar un Texto Refundido del Plan General que recogiese las numerosas subsanaciones y/o modificaciones introducidas, entre ellas la de Cultura relativa a La Chanca. 

   La Unidad de Ejecución V-9 (“La Chanca”) tiene en la actualidad una superficie de casi 11.000 m2 –tras la segregación de más de 1.000 m2 de la parcela triangular colindate, objeto del Estudio de Detalle y el Proyecto de construcción que recurrimos- e incluye, además de la Chanca, la iglesia de Santa Catalina, sus jardines y el cementerio viejo, que eran propiedad municipal desde 1993 (Plano 3). La Chanca propiamente dicha está compuesta de dos partes bien diferenciadas, la de Almacenes (A) y su parte de trabajo o Casa Chanca (B), que pertenecían a propietarios distintos. Desde la incoación del expediente B.I.C. para La Chanca se han sucedido dos convenios, que incluyen compraventas, cesiones y permutas, convenios que han convertido a nuestro Ayuntamiento en único propietario del Bien, a la espera de su escrituración definitiva cuando se cumplan las condiciones pactadas. 

   La parte A (Almacenes) fue adquirida en enero de 2001, a través de un Convenio entre el Ayuntamiento y la empresa mercantil La Chanca 2000, S.L. (Texto 4). Dicha promotora había comprado previamente esta parte del Bien y la parcela triangular colindante a sus anteriores propietarios, para después negociar con el Ayuntamiento. En el Convenio urbanístico resultante se estipula la cesión gratuita del edificio histórico al municipio a cambio de la licencia de obras para edificar las 15 viviendas (cláusula 4ª, Texto 4) que preveía el P.G.O.U. (parcela 1ª del Plano 3). Si Cultura reducía volumetría o edificabilidad, a todas luces excesiva (planta baja + 2 plantas + altillo), el Ayuntamiento “compensará al promotor” (cláusula 5ª, Texto 4). Esta cláusula quinta del convenio urbanístico convertía al Ayuntamiento en valedor y rehén voluntario de dicha empresa constructora. Seguramente a raíz de dichos acuerdos la parcela mencionada fue segregada de la Unidad de Ejecución V-9, para sacarla del Área de Ordenanza AO-1 (“Casco histórico”) e incluirla en el Área AO-2 (“Ensanche Litoral”), al objeto de poder permitir la elevación en altura del nuevo edificio junto al mismo muro de La Chanca.

   El Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil, tras la supuesta realización de las subsanaciones y/o modificaciones exigidas por la C.P.O.T.U., fue remitido a la Delegación de Cádiz por el Ayuntamiento de Conil a fines de 2002. Sobre dicho texto, informó favorablemente la Dirección General de Bienes Culturales, señalando que “como consecuencia de la modificación del ámbito de La Chanca... definiendo parámetros edificatorios a la parcela triangular de 1140 m2 situada junto a La Chanca... se debe definir una unidad de ejecución”. Cultura acepta, por tanto, la división de la Unidad de Ejecución V-9 (de la que ahora surge la parcela edificable) y remite a la Delegación de Cádiz la decisión sobre sus parámetros concretos, que no debían en todo caso colisionar con las Instrucciones particulares para el BIC y su entorno establecidas por la Consejería de Cultura, al inscribir La Chanca de Conil en Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, como Lugar de Interés Etnológico (Orden de 7 de junio de 2002, Anexo II, en BOJA 84 de 18 de julio de 2002, Texto 5).

   Incomprensiblemrente, la Comisión Provincial de Patrimonio de Cádiz no estableció medidas de corrección sobre volumetría y ordenación y aprobó inicialmente el Estudio de Detalle presentado (06 febrero 2003), dándose informe favorable (26 junio 2003). Dicho Estudio de Detalle no respeta el entorno del bien, pues posibilitaba la construcción de un “edificio-torre” de más de 12 metros de altura junto a la Chanca, a sólo 4 metros de su muro perimetral, cuya altura en su lado mayor es de sólo  3,12  metros junto al nuevo edificio a construir (Figuras 2A y 2B). La única limitación impuesta al Estudio de Detalle fue la disminución de la amplitud de los vanos enfrentados a La Chanca (!). Si la Comisión de Patrimonio de Cádiz hubiera reducido volumetría –como debiera haber hecho, para cumplir con las Instrucciones particulares de la declaración B.I.C.- habría costado mucho dinero al Ayuntamiento de Conil compensar a la Promotora La Chanca 2000, S.L., en base a la cláusula 5ª del Convenio suscrito. Ciertamente el Ayuntamiento había conseguido en dicho Convenio un espacio público de gran interés para Conil sin pagar un euro, pero un espacio público “mermado” por un fuerte impacto visual, desde el interior y el exterior del Bien, que va a condicionar muy negativamente su uso futuro. 

   Con estas credenciales, y aprobado inicialmente por la corporación municipal, el Estudio de detalle fue sacado a exposición pública para Alegaciones. La única alegación al Estudio de Detalle, presentada por la Plataforma La Laja. Para desestimarla se esperó al informe favorable de la Comisión Provincial al Estudio de Detalle (26 junio 2003, con registro de entrada en el Ayuntamiento de Conil de fecha 01 de julio de 2003). La Alegación de La Laja fue desestimada en Sesión extraordinaria (02 de julio de 2003, Texto 3), quedando aprobando dicho documento. 

   Al día siguiente (03 de julio de 2003), fue concedida licencia municipal al Proyecto de edificación y urbanización de la Promotora, según lo pactado en el Convenio urbanístico antes mencionado (Texto 4, cláusula 4ª), sin guardar los plazos fijados para plantear recurso contra el Estudio de detalle que le precedió. En todo caso, la urgencia con que fue aprobado el Estudio de Detalle (en Pleno extraordinario) y la inmediatez con que fue concedida Licencia al Proyecto (menos de 24 horas) muestran claramente que dicho Proyecto era ya conocido y aceptado por el Ayuntamiento, presionado por el vencimiento de los plazos establecidos (seis meses) en el referido Convenio. La licencia concedida queda condicionada a la eliminación del castillete (buscando un mayor consenso con la oposición municipal) y a la aprobación de la Delegación Provincial de Cultura. Cabe señalar aquí –según consta en la documentación del Expediente municipal- que es la Promotora la que exige la licencia. El Ayuntamiento se muestra algo remiso a concederla argumentando los cambios en la nueva Ley Urbanística de Andalucía (Ley 07/02 de 17 de diciembre), que exige la previa autorización de Cultura para concederla, pero terminará cediendo. Conviene aquí decir que dicho Proyecto difiere del Estudio de Detalle aprobado por la Comisión Provincial, pues en él se incrementan las alturas y la volumetría lateral del edificio a construir (Plano 4 y argumentación en el punto IV.1 de este Escrito).

   Todo este proceso se ha realizado, además, con una absoluta falta de transparencia (secretismo en las negociaciones entre el Ayuntamiento, la propiedad y la promotora para la adquisición de La Chanca, imposibilidad de consultar las últimas modificaciones al P.G.O.U., del que todavía no hay copias disponibles para su uso, etc). El resultado ha sido un muy buen negocio para los propietarios y la promotora, y un mal negocio para el pueblo. Las causas de esta mala negociación municipal son dos: a) el Ayuntamiento se ha plegado en todo momento a los intereses privados, que en ningún momento ha querido menoscabar ni lesionar (no ha ejercido el derecho de tanteo y retracto, no ha jugado convenientemente la carta de la expropiación, ha dado una licencia “ilegal”...); y b) las deficiencias del planeamiento. 

   En este sentido cabe afirmar que ha habido una persistente “incomprensión” del valor del edificio histórico por el Ayuntamiento, pues a pesar de su declaración B.I.C. no se cambió el desarrollo urbanístico de la zona, en el sentido de evitar el negativo impacto que va a suponer la construcción de la parcela triangular junto a La Chanca, un Bien cultural de gran valor para nuestro pueblo y para la etnología andaluza, y extremadamente sensible a este tipo de impactos. Por el contrario, se ha sacrificado e hipotecado el “entorno” del BIC, no sólo por las alturas que van a construirse sino también por la ordenación que se hace de una parte del viario público perimetral al Edificio histórico. La nueva calle que va a surgir entre la nueva edificación y el B.I.C. –que Cultura y el Ayuntamiento parecen haber olvidado- ve hipotecado su futuro al interés privado, pues es la Promotora quien ha diseñado ese espacio público en base sus intereses.

IV.- CONSIDERANDOS Y ARGUMENTACIÓN

 Por lo expuesto consideramos que la ordenación aprobada contraviene la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía y la Orden de la Consejería de Cultura relativa al entorno de La Chanca. Pero también incumple la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía e incluso la ordenación que establece el propio Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil para este área. Basamos por tanto nuestra argumentación contra el Estudio de Detalle y el Proyecto citados en 4 puntos:

 

IV.1.-Incumplimientos al Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil (aprobado definitivamente por la C.P.O.T.U. el 30 enero de 2003) 

   En general, el documento del Estudio de Detalle y el Proyecto se ajustan formalmente al Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil, salvo en algunas “cuestiones puntuales” de enorme importancia. Tras su segregación de la Unidad de Ejecución V-9, la parcela objeto del Estudio de Detalle quedó incluida, como dijimos, en el Área de Ordenanza AO-2,  “Ensanche Litoral”. El planeamiento dice que la altura máxima permitida en esta área es de 3 plantas y 9,6 metros. En el art. 11.2, apartado 2.4. de dicha ordenanza se señala también que “serán de cesión al dominio público viario los suelos perimetrales no ocupados por la edificación, que como mínimo se separarán 4 metros del conjunto de La Chanca y no superarán los 600 m2 de suelo ocupado”. Veamos a continuación los incumplimientos:

   a)     se sobrepasa la altura máxima permitida para el nuevo Edificio en el castillete (en realidad una “torre-mirador” con antepecho, aunque sin almenas) y en buena parte de la fachada enfrentada a La Chanca, sobre todo en su parte central, que llega a tener hasta 4 plantas y 10,7 m de altura. 

   Lo programado por la Promotora es construir en el solar junto a La Chanca un edificio de 3 plantas sobre rasante con 1 sótano en la parte baja de la finca y 2 sótanos en la parte alta, lo que dará como resultado 15 viviendas, 11 locales comerciales y 15 plazas de garaje en sótano. El truco está en que la rasante está medida desde el punto más alto de la parcela (+2 m), lo que ha llevado a la Promotora a alterar (elevación por rellenos) el perfil de la nueva calle que va a surgir entre la nueva Edificación y el B.I.C. (que resuelve el desnivel artificial con escalera), para camuflar plantas y alturas, simulando que se cumple con el planeamiento. 

   Conviene decir que la diferencia de cota de más de 2 metros entre la Plaza de Goya y la C/Almadraba se debe en buena parte a rellenos artificiales de escombros, que convendría retirar (y no incrementar/cambiar de sitio), pues entierran parcialmente el muro perimetral del Edificio histórico, por la parte de la parcela edificable.

   El resultado (Plano 4) es que hay 4 plantas a la c/Almadraba (L5+B5+1.6+2.4), con retranqueo de la última para que no se vea desde la calle, y otras 4 plantas enfrentadas a La Chanca (L3+B3+1.5+2.4). En el plano de sección que hemos elaborado, en base a los planos del Proyecto, podemos ver con meridiana claridad que hay tres locales (L3, L4 y L5) que están en bajo, tres pisos que están en primera planta y a los que se llama “bajos” (B3, B4 y B5), dos pisos en segunda planta a los que se llama “primeros” (1.5 y 1.6) y un piso en tercera planta, a la que se llama “segundo” (2.4) que da a La Chanca y a la C/Almadraba, lo que está expresamente prohibido por el planeamiento. Ni que decir tiene que las alturas sobrepasan por todas partes los 9,6 m permitidos (ver Cuadro de alturas, más abajo).

   b)     la cesión de espacios públicos es insuficiente y deja a la Promotora la ordenación de la nueva calle entre el B.I.C. y la nueva Edificación. Ya hemos dicho que el Estudio de Detalle y el Proyecto conllevan la alteración y relleno del perfil de dicha calle, lo cual, además de camuflar alturas, hipoteca el uso futuro de esta vía perimetral al Bien, que es pública, pues su diseño está pensado exclusivamente para valorizar los pisos (dándole “vistas”) y el acceso a los bajos de la nueva edificación (L3, L4 y L5 del Plano 4). 

   Sin alterar el perfil no podría figurar ni en el Estudio de Detalle ni en el Proyecto la llamada “segunda” planta, que en realidad es la “tercera” (que sumada a los locales en bajo equivale a una “cuarta” altura). Dicha alteración y relleno carece además de toda justificación y es completamente innecesaria, pues en todas las calles adyacentes se dan diferencias de cotas, muchas veces mayores, que se resuelven siempre en pendientes poco pronunciadas, lo que es característico de todo el viario de esta zona del casco urbano y de todo el Conjunto Histórico de Conil. Además, se parte en dos la calle de nueva creación. Todas estas alteraciones (relleno, partición de la calle) no tienen más que un objeto:  rentabilizar al máximo el solar que se edifica.

   c)      se supera la ocupación permitida de 600 m2, pues el Estudio de Detalle la fija en 606,62 m2, aproximadamente un 1% de más de lo permitido por el planeamiento, sin que se de ninguna justificación para ello. 

   Además, ya dijimos que los planos del Estudio de Detalle y del Proyecto no son coincidentes, aunque en el Proyecto se diga que los parámetros básicos (ocupación, cesiones, altura máxima...) concuerdan con el Estudio de Detalle. Pero no es así, pudiendo detectarse importantes diferencias entre el plano 5 del Estudio de Detalle y los planos 10 y 13 del Proyecto (ver Apéndice). Llaman la atención: 

1. Las alturas, que aunque sobrepasan siempre los 9,6 m. permitidos, son menores en el Estudio de Detalle y mayores en el Proyecto aprobado (ver cuadro)

2. Los vuelos, que, como puede comprobarse midiendo sobre los planos, se ven incrementados también en el Proyecto (Plano 4)

3. Y, en fin, la falta de claridad (confusión buscada entre locales, bajos y pisos, confusas mediciones sobre el plano 13 y no sobre el plano 10, enfrentado a La Chanca, incorrecciones varias...).

      Podríamos decir, de modo coloquial, que en el Estudio de Detalle se ven las “intenciones” y en el Proyecto el “cuerpo del delito”. La intención del Estudio de Detalle es la de no respetar el entorno de La Chanca y el hecho urbanístico que concreta el Proyecto parece estar basado en la filosofía de “arramplar” con lo máximo...   o de ir a por todas. Como demostración de lo que decimos hemos elaborado el siguiente cuadro:

  

Comparación de ALTURAS en los PLANOS DE SECCIÓN

del Estudio de Detalle (plano 5) y del Proyecto de edificación y urbanización (plano 13)

 

Estudio de Detalle (nov. 2002)

Proyecto (abril 2003)

Desde Plaza de Goya

(Aquí el castillete está “visto” desde la Plaza)

Hay 9,6 m hasta el castillete y más de 12,3 si lo incluimos

 

Hay 9,7 m hasta el castillete y unos 13 m con él

Desde C/Almadraba

(Castillete y última planta ocultas desde la calle, no desde playa)

Hay 11,8 m hasta la 3ª (en realidad 4ª) y más de 14,5 m

con castillete

 

Hay 11,3 m a la 3ª planta (en realidad 4ª) y más de 15 m con castillete

Desde La Chanca

(Son visibles castillete y última planta)

Hay 10,7 m desde el descansillo de la escalera en vía pública hasta la 3ª planta (en realidad 4ª) y, descontando el desnivel, 11,5 m al castillete

Desde el segundo escalón de la escalera hay más de 12,5 m hasta la 3ª planta (en realidad 4ª) y desde lo alto de la escalera hay más de 10 m de altura y más de 13 m al castillete

   En ambos planos hay sectores de la edificación con 4 alturas y más de 9,6 m, lo que incumple las determinaciones del P.G.O.U. para este Área de ordenanza. Podemos decir que el resultado es la creación de un “muro-dique” cerrando la calle Goya, escalonamiento con “vistas al mar” desde la calle Almadraba y un fortísimo “impacto” a La Chanca, desde cuyo patio se verán alturas que superan ampliamente lo permitido. El relleno de la escalera que se proyecta hacer en la vía pública, entre La Chanca y el nuevo edificio, eleva artificialmente la rasante y, con ella, la altura de esta edificación enfrentada a la Chanca, incrementando su impacto (Figura 2B). El fotomontaje de la figura 2B no tiene sumados los incrementos de altura y de volumetría lateral del Proyecto, que no hacen sino magnificar este disparate urbanístico, para el que no encontramos explicación, lo que nos hace dudar de la “capacidad” y/o de la buena fe de las partes (Propiedad, Promotora, Ayuntamiento o Delegación de Cádiz).

 

   IV.2.- Incumple la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía   (Ley 7/2002 de 17 de diciembre, BOJA 154 de 31 de diciembre de 2002)

   Ya hemos visto que esta Ley –que sigue en este punto lo establecido por la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía- exige que las licencias de obras en el entorno de los bienes integrantes del Catálogo General del Patrimonio requieren previa autorización de Cultura. Pero el Ayuntamiento de Conil ha concedido una licencia “ilegal”, pues está sujeta a dicha autorización previa –como señala el propio texto de la misma- por lo que no debe dársele validez hasta tanto dicha autorización sea dada de modo expreso.

   Además, el Estudio de Detalle aprobado incumple esta Ley, en vigor desde el 20 de enero de 2003 (Texto 6), en tres de los cuatro supuestos contemplados en el art. 15.2. El art. 15.2.b prohibe expresamente que un Estudio de Detalle pueda incrementar el aprovechamiento urbanístico establecido, como se hace (ver supra: punto IV.1.c). El art. 15.2.c señala que los Estudios de Detalle no podrán en ningún caso “reducir el suelo dotacional público o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie”. A este respecto también hemos argumentado ya más arriba (ver supra: IV.1.b), demostrando que hay una merma de la funcionalidad del espacio dotacional público. Y en el art. 15.2.d se dice que los Estudios de Detalle tampoco podrán “alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes”. Nos parece demostrado que la construcción de los dos bloques de viviendas en la parcela triangular junto a La Chanca, dentro de su entorno de protección, va a suponer una clara alteración de la ordenación de la zona. Para justificar lo dicho nos remitimos al punto IV.3 de nuestra argumentación. 

   IV.3.- No han sido incorporadas al planeamiento las determinaciones del B.I.C., relativas a la protección de La Chanca y su entorno (Orden de la Consejería de Cultura de 7 de junio de 2002, BOJA nº 84 de 18 de julio de 2002, Anexo II). 

   Ya dijimos que, de modo incomprensible, la Comisión Provincial de Patrimonio de Cádiz emitió informe favorable al Estudio de Detalle de la Promotora, con una pequeña limitación: reducir algo la amplitud de los vanos por la parte que da a la Chanca. Pero dicho Informe no tuvo en cuenta, como debía, la Orden precedente de la Consejería de Cultura (Texto 5), de superior rango, que pone claras limitaciones a las nuevas obras que se realicen en el entorno de La Chanca. Veamos algunas de ellas: 

   a)     La documentación presentada está incompleta.- Para intervenir en el entorno del B.I.C. (Anexo II, apartado A de la citada Orden) es preciso que el Proyecto de intervención incluya una documentación precisa. Pero el Proyecto presentado y aprobado no sólo altera el Estudio de Detalle sino que posee una documentación incompleta, pues el estudio fotográfico que se aporta no incluye un esquema de punto de vista de las tomas (c) ni plano de alzados compuestos del inmueble y sus colindantes, en relación con el bien objeto de inscripción (d).  En el Apéndice a este escrito aportamos, como documentación, un estudio fotográfico para que pueda visualizarse correctamente este dislate urbanístico (Fotografías 1, 3 y 4). 

   b)     La nueva edificación va a general un fuerte impacto visual sobre el medio y el perfil de la zona, sentando un negativo precedente; no se adapta al entorno y altera la jerarquía de las visuales desde la playa.- En las Instrucciones Particulares (Anexo II, apartado A) se dice que “las obras deberán proyectarse tomando en consideración el impacto visual sobre el medio y el perfil de la zona... su relación con el casco histórico... (por lo cual) se tendrá especial cuidado con todos aquellos parámetros que definan su integración, tanto en la adecuación de la solución formal a la tipología edificatoria y materiales del área, como en su pertinencia con respecto a la preservación de las visuales que el bien inscrito mantiene con otros hitos de la trama urbana en la que se halla inmerso... junto a los cuales aumenta su puesta en valor.

   Las alturas de más de 11 metros propuestas en el Estudio de detalle, e incluso la de 9,60 m de altura máxima fijada para esta Área de ordenanza en el PGOU, van a provocar un fuerte impacto visual sobre el medio y el perfil de la zona, pues se va a construir junto al muro perimetral del B.I.C., a sólo 4 metros de La Chanca, de poco más de 3 m de altura máxima en este sitio, una verdadera “torre” que va a sobresalir también de modo muy destacado sobre los edificios más altos de la zona, lo que aparte del impacto visual creará un muy negativo precedente para futuras construcciones en el entorno del Edificio histórico, aún por definir en detalle (Figuras 2A y 2B, y Fotografía 1).   

   Además, la inadecuada solución tipológica adoptada (línea quebrada) rompe mucho con el entorno (ver el Plano 5 del Estudio de Detalle, en el Apéndice), caracterizado por la vivienda entre medianeras, frente al bloque lineal aislado que se propone y, además, altera la jerarquía de las visuales desde la playa, tapando y/o desvalorizando hitos singulares de la trama urbana. 

   c)      La visual desde el patio de La Chanca hacia fuera queda gravísimamente  alterada, y las nuevas edificaciones se escalonan no hacia el bien, para mermar su impacto, sino hacia la playa.- En el mismo apartado de las Instrucciones (apartado A, anexo II) se dice que la solución adoptada “se justificará” sobre la base de un “análisis del lugar en el que se identifiquen sus límites visuales desde los puntos de contemplación más frecuentes, las vistas desde o hacia el inmueble, las siluetas características, los telones de fondo..”. Por lo que deberán estudiarse los “criterios para la disposición y orientación de las construcciones (relativos) a su percepción visual desde las vías perimetrales, los accesos y los puntos más frecuentes de contemplación...”.

   La visual desde el patio de La Chanca hacia fuera, sobre todo, queda gravísimamente alterada (Figura 2B), pues se encierra a La Chanca entre nuevas edificaciones que triplican su altura, lo que además contribuirá negativamente o condicionará el uso futuro que se de al B.I.C. Además, las nuevas edificaciones se escalonan no hacia el Bien, para mermar su impacto, sino hacia la playa (lo que “vende” son las “vistas al mar”), apareciendo desde el patio de la Chanca un enorme muro blanco, perforado de grandes vanos (plano 10 del Proyecto, en el Apéndice). 

    d)     La volumetría y la tipología adoptada impactan negativamente, resultando las nuevas edificaciones lesivas y muy contaminantes.- Más adelante (apartado B.1 del Anexo II) se dice que las intervenciones en el entorno del B.I.C. deberán ser adecuadas y perseguir determinados objetivos como el “establecimiento de usos que resulten compatibles y coherentes con la categoría del lugar y su conservación; la integración de las nuevas edificaciones e instalaciones del entorno del inmueble que mejoren las relaciones funcionales del conjunto y de la imagen urbana; y la preservación del bien de acciones contaminantes, en sentido amplio, que evite la degradación del mismo o de su entorno”. Y aunque se aceptan como uso compatible en el entorno las nuevas edificaciones, se reitera, que éstas no deben resultar “lesivas para la imagen y carácter del bien inscrito. Las soluciones de composición, volumen y acabados propuestas deberán justificarse en función... de la edificación catalogada, así como de la integración ambiental en el entorno”. 

   Ya hemos visto que la volumetría y la tipología impactan negativamente, sin que haya ninguna justificación para ello. El Proyecto intenta justificar la tipología adoptada con estas palabras: “edificación abierta...  (en la cual) se escinde el posible volumen edificatorio en dos piezas que se abren en abanico a partir de un patio... casi como rocas blancas oradadas por huecos estrictamente geométricos, sobre las que se proyecte y ponga en valor el recinto de La Chanca”. Según este cínico razonamiento, el nuevo edificio va a contribuir a “poner en valor” el Edificio histórico (!), lo que no se entiende si visualizamos el fotomontaje a escala que hemos realizado (Figura 2B). Nosotros, por el contrario, pensamos que las edificaciones propuestas no sólo impactan negativamente, sino que además resultan lesivas y muy contaminantes, en relación con el B.I.C., al que se maltrata sin ninguna consideración por sus valores.

      e)     Se plantea un conflicto de usos entre las nuevas edificaciones residenciales y el B.I.C..- En el Apartado B.2 de las Instrucciones se dice, en relación con las actividades, que “la utilización del bien inscrito y de su entorno queda subordinada a que no se pongan en peligro los valores que aconsejan su conservación”, puntualizando que “La singular importancia del bien, su morfología y su posición privilegiada en la trama urbana de la localidad lo hacen especialmente apto para uso público y de carácter cultural y educativo en sentido amplio. A este respecto cabe decir que dada la proximidad de las nuevas edificaciones al B.I.C., su elevado nivel de ocupación y carácter residencial podrían dar lugar a un conflicto de usos futuro, entre los intereses privados y los públicos de carácter cultural, tales como museo al aire libre, espectáculos y las diferentes actividades culturales o lúdicas que se organicen en el patio de La Chanca, condicionándose así los usos futuros el B.I.C..

   f)       No ha habido la preceptiva autorización de Cultura al Proyecto.- En el Apartado C de las Instrucciones se dice que están sujetas a previa autorización de la Consejería de Cultura la construcción de edificaciones de nueva planta (punto a) o “la modificación de las vías urbanas que recorren perimetralmente al bien...” (punto f). Pero, según vimos más arriba, el Ayuntamiento ha concedido licencia de obras a un Proyecto que no ha pasado previamente por Cultura, en el cual se construyen nuevas e impactantes edificaciones y se modifican vías urbanas perimetrales al B.I.C., por lo que consideramos que la licencia concedida es ilegal, y carece por tanto de valor. 

   g)     La importancia que para Conil tiene La Chanca exige un tratamiento mucho más ciudado del entorno.- En lo relativo a la puesta en valor de La Chanca, las Instrucciones (Anexo II, apartado H)  recuerdan la importancia que dicho inmueble tiene para Conil: “La Chanca y su entorno son la concreción material de la larga relación existente entre las labores de la almadraba y la población local... uno de los autorreferentes más relevantes de sus sistemas de identificación con la localidad”. En consecuencia, para su difusión y puesta en valor habrá de tenerse en cuenta: “a) La ubicación espacial del bien en la trama urbana de Conil, potenciando su conexión con el casco histórico... y con los otros hitos arquitectónicos (Torre de Guzmán, Iglesia de Santa Catalina) junto a los cuales constituye la referencia clave para entender el significado del origen de la población a partir de la almadraba; b) La cristalización del bien, en la memoria colectiva local, como una unidad claramente delimitada”. Conil no puede permitirse que un proyecto de edificación atente contra este edificio emblemático que es La Chanca. 

   Para terminar conviene decir que la Consejería de Cultura ha sentado ya un precedente en apoyo de nuestra argumentación, pues desestimó tres alegaciones a la delimitación del bien y su entorno (Orden de 7 de junio de 2002 de la Consejería de Cultura, Hechos, séptimo, página 13.419, BOJA nº 84 de 18 de julio de 2002). Una, de D. José Alba Reyes, solicitando la construcción de una tercera planta, que fue desestimada “por suponer un impacto visual grave sobre el medio y el perfil de la zona que iría en contra de la tipología urbanística del entorno del bien. Y otras dos de Dª Joaquina Pérez González Linares, argumentando que “la propiedad de la recurrente se encuentra físicamente unida al bien en cuestión”. En relación con ello nos hacemos esta pregunta: ¿cómo puede la Comisión Provincial de Patrimonio –al admitir 3 y hasta 4 plantas en la parcela junto a La Chanca- contravenir una disposición precedente de superior rango?.

   IV.4.- No se cumple, en definitiva, la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía (Ley 1/1991-3/julio)

      Dicha Ley 1/1991 de 3 de julio, de rango superior y anterior en el tiempo a todos los documentos citados, no se cumple tampoco, pues, como creemos haber demostrado, no se protege el entorno de La Chanca, no ha habido una conveniente modificación del planeamiento urbanístico para ajustarse a las Instrucciones Particulares del B.I.C. y el Ayuntamiento no ha pedido la autorización de Cultura para conceder la licencia de obras a la Promotora. Veamos:

 

a)     No se ha respetado el entorno de La Chanca: según de la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía (L.P.H.A.), en la inscripción específica de los Bienes clasificados como Lugares de Interés Etnológico, como es el caso de La Chanca de Conil, “deberán concretarse, tanto el bien objeto central de la protección, como el espacio que conforme su entorno”, al que será de aplicación “el mismo régimen jurídico” del B.I.C. (art. 29.1, L.P.H.A.). Esta Ley define el “entorno” como “los inmuebles colindantes inmediatos, como los no colindantes o alejados, siempre que una alteración de los mismos pudiera afectar a los valores propios del bien de que se trate, a su contemplación, apreciación o estudio(art. 29.2).

   El nuevo edificio que va a construirse en la parcela triangular junto a La Chanca no sólo forma parte de su entorno, sino que se encuentra situado a sólo 4 metros de su muro perimetral, como ya hemos dicho, por lo que las construcciones que se realicen en esta zona afectan muy especialmente al Bien, máxime si se trata de una edificación con las características tipológicas y volumétricas señaladas, por lo que no cabe ninguna duda de que se menoscaban sus valores propios, su contemplación y apreciación.

   b)     No se ha modificado suficientemente el planeamiento urbanístico: la L.P.H.A. dice que “la inscripción específica de bienes inmuebles en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, podrá llevar aparejada la adecuación del planeamiento urbanístico a las necesidades de protección de tales bienes” (art. 30.1), que cuando resulte necesario dicha adecuación podrá realizarse de manera “forzosa” (art. 30.2), pudiéndose también llegar a una “suspensión del planeamiento urbanístico y la aprobación de Normas Complementarias y Subsidiaras de planeamiento” (art. 30.4).

   Ya en el punto IV.3 de nuestra argumentación creemos haber demostrado que el Texto Refundido del P.G.O.U. de Conil no se ha adaptado convenientemente a las Instrucciones Particulares de la declaración B.I.C. de La Chanca, normativa de rango superior. Ciertamente tras la incoación de expediente y en cumplimiento de la Resolución de la C.P.O.T.U. se produjeron modificaciones en el planeamiento, pero no ha habido modificaciones posteriores a junio de 2002 en lo relativo a la adaptación a las Instrucciones Particulares. Aquí la culpa recae sin duda en la Comisión Provincial de Patrimonio, que aceptó un planeamiento y un Estudio de Detalle que vulneran lo ordenado por la Consejería de Cultura. Por tanto consideramos que las modificaciones al planeamiento han sido claramente insuficientes, por lo que se impone una modificación forzosa o una suspensión puntual del mismo en lo relativo al entorno de La Chanca, y más específicamente a la ordenación de la parcela triangular colindante a la misma entre la Plaza de Goya y la C/Almadraba.

   c)     No se han pedido las autorizaciones pertinentes, ni para modificar el Estudio de Detalle aprobado ni para dar licencia al Proyecto. La L.P.H.A. señala que “será necesario obtener previa autorización de la Consejería de Cultura”, además de las licencias pertinentes “para realizar cualquier cambio o modificación que los particulares o la propia Administración deseen llevar a cabo en bienes inmuebles objeto de inscripción específica o su entorno” (art. 33.1). Ya hemos visto que la Comisión Provincial de Patrimonio y el Ayuntamiento de Conil aprueban un Estudio de Detalle, que incumple las Instrucciones Particulares de la Declaración B.I.C. de La Chanca, pero, además, el Estudio de Detalle no se ajusta al Proyecto al que el Ayuntamiento ha concedido Licencia (incremento de alturas y de la volumetría lateral, como ya dijimos). El Ayuntamiento concede licencia entendiendo que la autorización del Estudio de Detalle por la Delegación Provincial de Cultura supone autorización del Proyecto. Pero para nada se consulta a la Consejería de Cultura, tras las modificaciones introducidas. Se trata, en definitiva, de  cumplir a toda costa con lo pactado en el Convenio urbanístico al que hemos hecho referencia anteriormente (Texto 4).  

   Dice la L.P.H.A. que las licencias municipales que afecten a un B.I.C. o su entorno “incluirán la documentación necesaria para obtener la autorización de la Consejería de Cultura... junto con la solicitud presentada para la obtención de licencia municipal” (art. 34.1), y que los Ayuntamientos presentarán a la Consejería de Cultura la solicitud de autorización “con carácter previo a la concesión de la licencia (art. 34.2). Pero no se ha consultado a Cultura, la documentación presentada por la Promotora no está completa o no consta en el Estudio de Detalle ni en el Proyecto que hemos consultado e, insistimos, dicho Estudio de Detalle ve modificados algunos de sus parámetros en el Proyecto sobre el que se concede licencia, en apenas 24 horas. Por lo que consideramos que estamos ante una actuación precipitada e ilegal (art. 34.3 de la L.P.H.A.). 

   Para terminar, decir que no están previstas  “catas” arqueológicas, pero que nosotros creemos que la construcción de sótanos a dos niveles de profundidad en la parcela junto a La Chanca exige la toma de cautelas arqueológicas. Basamos nuestra afirmación en la citada L.P.H.A. y en el mismo Texto Refundido del P.G.O.U. al que la Consejería de Cultura anexó una “Propuesta de normativa y prevención del Patrimonio Histórico de carácter Arqueológico en el término municipal de Conil” (último Anexo al P.G.O.U de Conil). Dicha normativa distingue dos niveles de protección: integral y normal. Dentro del primero se incluyen las murallas medievales y La Chanca. Y sólo diremos al respecto que la misma Chanca hacía de muralla de la ciudad frente al mar desde su construcción en el siglo XVI, por lo que se ve doblemente afectada. No olvidemos que se van a remover tierras en su misma linde, que lo es del Bien y pero también de la Ciudad histórica, pues en La Chanca comenzaba y terminaba por su parte Este o de Levante la ciudad misma. En el nivel de protección normal está incluido también todo el Casco Urbano de Conil. Y entre las condiciones de edificación y uso de estas zonas se dice que “cualquier tipo de obra que se proyecte... necesitará de una investigación arqueológica previa”.

    No hay que olvidar, por último, que al removerse tierras en la misma linde del Bien, se puede poner en peligro la estabilidad del Edificio histórico.

 

V.- CONCLUSIONES Y PETICIÓN

          Como conclusión, estamos ante el obcecado intento de ejecutar un P.G.O.U. no modificado en este punto (entorno de La Chanca) para poder cumplir con un Convenio urbanístico entre el Ayuntamiento de Conil y la Promotora Chanca 2000, S.L., que va a generar un MUY NEGATIVO IMPACTO VISUAL, CONDICIONANDO SU FUTURO USO, CONTRA UN EDIFICIO EMBLEMÁTICO Y ÚNICO DE NUESTRO PATRIMONIO HISTÓRICO, CON MERMA DEL DOMINIO PÚBLICO

   Podemos establecer la siguiente secuencia de los hechos: el Ayuntamiento de Conil, argumentando la necesidad de hacerse con la propiedad de La Chanca y su falta de recursos, firma un convenio-trampa con la Promotora. La propiedad y la promotora “aprietan” y el Equipo de Gobierno municipal –ante la indiferencia de la oposición- defiende ante la Comisión Provincial una ordenación urbanística que incumple con el entorno de protección de La Chanca, pero que “cuela”. La promotora presenta al poco su Proyecto, más agresivo aún que el Estudio de Detalle, pues multiplica los incumplimientos, pero el Ayuntamiento lo aprueba en el tiempo record de 24 horas. ¿Qué sentido tiene todo esto?. No queremos entrar en ello. Sólo nos mueve la preservación La Chanca y su entorno. Por lo que

 

S O L I C I T A M O S:

  V.1. Que se retire la Licencia concedida al Proyecto de edificación y urbanización de la parcela en suelo urbano, entre la Plaza de Goya y la calle Almadraba, y que se paralice cautelarmente el inicio de las obras. Y, si se estima conveniente, se tomen entretanto las cautelas arqueológicas que sean preceptivas.

 V.2. Que se haga una modificación forzosa y puntual del P.G.O.U. de Conil en relación con el entorno de La Chanca, para garantizar el cumplimiento de la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía y las Instrucciones Particulares de la Declaración B.I.C. de La Chanca. 

V.3. Que sean subsanadas las deficiencias detectadas en el Estudio de Detalle y/o en el Proyecto, que debe contemplar una reducción de volumetría y  edificabilidad, eliminando el castillete y la 4ª planta (viviendas 2.2, 2.3 y 2.4 del Proyecto, Plano 4), y que la nueva edificación que se construya escalone su altura desde el Edificio histórico hacia fuera, teniendo en su parte más próxima al B.I.C. una altura de dos plantas (bajo + primero), para minimizar su impacto, ya que no parece posible –como nos hubiera gustado- una ampliación y ajardinamiento de la Plaza de Goya, junto a La Chanca.

V.4.- Que en dicha nueva propuesta de ordenación y proyecto de edificación sea rectificado el perfil de la nueva calle, entre C/ Columela y C/Almadraba, eliminando innecesarias escaleras y/o barreras en la vía pública, sin falsos rellenos, que sólo sirven para elevar artificialmente la rasante y multiplicar el impacto sobre La Chanca y su entorno. 

 V.5.- Y, en resumen, el cumplimiento de todas las determinaciones y cautelas relativas a la salvaguarda y conservación de La Chanca de Conil y su entorno.

 LA LAJA

                                                      Amigos del Patrimonio Natural y Cultural de Conil

 APÉNDICE DOCUMENTAL

 FIGURAS

 -Figura 1: Grabado de Hoefnagle, siglo XVI

-Figura 2A: Planos de Sección y Planta del Estudio de Detalle (plano 5)  y lugar donde se construirá, junto al muro de La Chanca

-Figura 2B: Sección a escala del muro perimetral de La Chanca (amarillo) con Plano del Estudio de Detalle superpuesto, y Fotomontaje con la nueva Edificación

 PLANOS

-Plano 1: Plano de La Chanca, siglo XVIII (Archivo Ducal de Medina Sdonia)

-Plano 2: Delimitación del Bien y su entorno de protección (19 junio 2000)

-Plano 3: Unidad de Ejecución V-9 (“La Chanca”) en el Texto Refundido del P.G.O.U.

-Plano 4: Sección de la edificación enfrentada a La Chanca, con la ubicación, en base a los planos del Proyecto, de pisos, bajos, locales y garajes en sótano.

-Otros planos: los planos 3, 4 y 5 del Estudio de Detalle, y 10 y 13 del Proyecto de Ejecución.

 TEXTOS

-Texto 1: Tríptico de presentación de la Plataforma La Laja (03 octubre 2002) y Objetivos de la Asociación, según los Estatutos en trámite.

-Texto 2: Alegación de la Plataforma La Laja al Estudio de Detalle (06 marzo 2003)

-Texto 3: Notificación del Ayuntamiento a La Laja, desestimando la Alegación (22 julio 2003)

-Texto 4: Convenio urbanístico entre el Ayuntamiento de Conil y la Promotora La Chanca 2000, S.L. (30 enero 2001), con 2 planos

-Texto 5: Orden de la Consejería de Cultura, de 7 junio de 2002: inscripción de La Chanca en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, como Lugar de Interés Etnológico

Texto 6: Ley 7/2002 de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía

 FOTOGRAFÍA

-Fotografía 1: Fotografías aéreas de la zona (hacia 1960, 1980 y 2000)

-Fotografía 2: La Chanca de Conil en 1982 (I,II y III)

-Fotografía 3: Entorno actual de La Chanca, zona Este, y alturas características

-Fotografía 4: Entorno actual de La Chanca, zona Oeste, y alturas impactantes alejadas.

 

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